超级城市下的无接触商业，成就物业管理公司的新增长点

与业主共同抗疫,蓝光嘉宝力推“无接触经济”

武汉爆发新型冠状病毒疫情之后,超级城市的治理难点、痛点立刻引起了人们的关注。遍布全国的物业管理公司,在这次抵抗疫情中表现抢眼。疫情也让人们看到了物业管理公司具有巨大的潜在增长空间。尤其是对于那些已经积累起良好的管理经验、具有较高美誉度的物业管理公司来说,想象空间更加宽广。

例如,2月月16日上午,远在深圳的程先生连续4天联系不上武汉的父母,打电话向武汉青山区红卫路派出所求助。所长谈卫华带着社区民警、社区干部带着馒头蔬菜和口罩等物资前往程先生父母家。原来程先生父母年过八旬,护工回老家了。幸好警察上门,才解决了两位老人的困难。

这个案例一方面体现了武汉基层警察的认真负责,但另一方面也反映出,这个小区的物业管理公司缺位。如果小区物业管理公司能够把服务深入到每一个家庭,那么本就稀缺的警力就可以用于其他方面。经过这次教训,疫情过后,人们对优质的物业服务的需求将迅速扩大。

相对而言,品牌物业管理公司的表现,体现了“贵有贵的道理”。

例如,融创服务集团近两万名工作人员,坚守在一线岗位上,为所服务的30余个城市、5000万平方管理面积上的超百万业主与客户建立起坚实的“安全防线”。

2019年10月在港交所上市的蓝光嘉宝服务集团股份有限公司,疫情期间,共有1000名管理人员、8000名物业一线员工坚守在岗位。对于蓝光嘉宝服务而言,安排员工加班、购买防疫物资会增加一定成本,但也是拓展增值服务的机会。尤其是推广社区“无接触经济”,成为蓝光嘉宝服务此次抗击疫情中的一大亮点。

疫情期间很多小区管理严格,快递员、外卖员不能进入,同时,由于疫情紧张,口罩短缺,对于很多业主来说,怎么不出门买到菜,成了大难题。

嘉宝生活家APP在首页开设“嘉菜园”专区,业主可通过专区直接进入选购。同时,以小区为单位,建立了“某某小区‘嘉菜园’送菜到家服务群”,并由生活家经营管家提供专属服务,每日向业主推荐新鲜蔬菜及购买方式。从收到供应商配送的蔬菜再到业主取货,都有严格的操作标准流程,工作人员全程佩戴口罩、人员不得直接接触菜品

除了帮助业主买菜,蓝光嘉宝服务还帮助业主在各大超市采买生活物资,代收代寄包裹,提供跑腿服务,解决“最后100米”的上门服务;整合京东、网易严选、苏宁帮客等品牌供应商,筛选出优质商品,为业主提供“米面粮油”、“生活日用”、“蔬果生鲜”等居家生活一站式服务。生活家还携手专业机构“颐心源”,为业主提供7*24小时在线免费问诊、免费心理健康咨询、实时疫情播报等多样服务。

蓝光嘉宝服务结合数字化、智能化所提供的无接触服务,受到很多业主的赞赏。物业费收缴率明显提高。

“无接触经济”在超级城市前景广阔

除了蓝光嘉宝这样的品牌物业管理公司,其他行业的“无接触经济“也迅速扩大。例如,2月14日,中国邮政储蓄银行、中信银行、民生银行等25家银行推广无接触贷款。困难小店和银行,就靠电话和邮件交流,银行为困难小店下调利息。

光大证券的报告指出:“由于制度、习惯等因素,无接触经济在教育、生产等领域面对路径依赖造成的巨大交易成本。疫情直接降低了接触式经济的性价比,这样即便没有巨额补贴,也让无接触经济在‘战疫’期变得具有更好的经济合理性。”

那么,疫情过后,“无接触经济”是否会消失?

英国复杂性科学研究中心圣塔菲研究所前所长杰弗里·韦斯特在他的著作《规模》中提到,他所在的研究所的一个团队,研究了美国、中国、欧洲、日本、南美等等很多城市。研究团队发现,在同一城市体系下,城市规模扩大一倍,基础设施只需要增加0.85,而GDP、人均工资可以增加1.15。但不幸的是,流行病毒、治安案件等负面因素也会增加1.15。

美国去年因为流感死亡6000人。香港只有745万人,每年因为流感死亡几百人。超级城市受到的威胁越来越大。人们面临的唯一选择,就是改善城市治理体系、服务体系,以降低城市的危险。而“无接触经济”有利于大幅降低城市疫病危险。所以,一些专家认为,“无接触经济”不仅不会消失,反倒会持续扩大。

浙江财经大学工商管理学院院长王建明在接受经济日报记者采访时指出:“新冠肺炎疫情对消费行为模式会产生长期深远、广泛深入的影响,值得政府机构、非政府组织、工商企业、平台商家等高度关注。具体来看,安全消费、健康消费、负责任消费、非接触式消费、简单迅速式消费等会显著增长。”

“无接触经济”提升物业管理公司价值

从去年开始,住宅物业管理公司的价值越来越被资本市场重视。

住宅物业管理公司的特点是轻资产,并且有持续良好的现金流。对于越来越重视现金流安全的资本市场来说,物业管理公司可谓待挖掘的富矿。例如,保利物业固定资产占总资产的比例一直都在3%以下,而其2016年-2018年的货币资金分别为12.58亿元、15.97亿元、17.94亿元,占总资产的比例都在70%以上。

住宅物业管理行业的增速一直稳步增长。物业管理总面积在2014年为165亿平米,2018年增长到了210.6亿平米,年均增长率在6.4%的水平。据wind2019年统计的上市公司未来增长预估,物业管理公司未来两年利润年复合增长率平均值高达46%。

很多品牌开发商都有物业管理子公司,物业管理子公司的服务水平越高,对于房产项目销售的帮助越大。典型的例子是万科的物业服务。

对于开发商来说,提升物业管理子公司的服务水平,不仅有助于销售,还能通过增值服务获得可观的收入。以未上市的融创为例。2016-2018年,融创物业管理收入及其他收入为分别为7.33亿元、22.1亿元、50.1亿元。上市物业管理公司也表现抢眼。例如,南都物业2019年前三季度收入90.2亿元,同比增22.27%;利润8.66亿,同比增31.41%。

2月18日,前面提及蓝光嘉宝服务发布公告,预计2019年全年综合净利润至少4.16亿元,同比增长至少40%,引人注目。蓝光嘉宝服务是A股上市公司四川蓝光发展股份有限公司(股票代码:600466)子公司。蓝光发展近些年表现抢眼,跻身百强房企成长性TOP10。蓝光嘉宝服务成为西南地区龙头物业管理公司,并辐射全国,遍及69个城市,签约管理的物业面积超过1亿平方米,对母公司的品牌价值帮助极大。

“无接触经济”可以大幅提高业主的安全感、满意度,蓝光嘉宝服务致力于“无接触经济”这一新赛道,体现了该公司对业主需求的敏感性。从本次蓝光嘉宝服务的实践来看,“无接触经济”一方面提高了其增值服务收入,降低了抗疫成本,另一方面还提高了物业管理费收缴率,这对于重视现金流的资本市场来说,应该会越来越受到重视。

未来,上市物业管理公司通过并购扩大规模,提升行业集中度,在增值服务的各个细分赛道上发力,将成为趋势。谁将胜出,值得关注。

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