解析蓝光多重新“标签”

相比港股,A股房企的年报有点姗姗来迟,看点似乎也不如港股房企那么多,但炸天团依然找出了几家值得说一说的房企,蓝光发展(600466.SH)算一家。

早在2013年,蓝光控股集团董事局主席、蓝光发展董事长杨铿就有一个梦想,要带领公司在2020年实现千亿。

六年过去了,蓝光提前一年完成了千亿目标。

千亿达成也伴随着企业的不断成长,2019年,相比过去的区域性色彩,蓝光已经成为一家全国化房企,整体布局更加均衡。

此外,蓝光旗下物业服务企业蓝光嘉宝服务(2606.HK)也于2019年在港交所上市,A+H双资本平台布局有了突破。

作为里程碑的一年,蓝光于2019年也呈现了一份不错的成绩单:

营业收入391.94亿元,同比增加27.17%;

净利润41.59亿元,同比增长66.63%;

同时,净资产收益率达23.88%,同比提升6.81个百分点;

净负债率为79.20%,同比下降23.44个百分点。

“千亿房企”、“全国化布局”、“双引擎模式”、“盈利潜力股”,蓝光的新“标签”还有多少?

炸天团带你一起来解析蓝光大变身背后的秘密。

千亿新秀

2018年,房地产行业诞生了30家千亿房企,新晋千亿房企超过10家。

而2019年,随着“唯规模论”从喧嚣归于平静,房企开始看重利润和负债改善,新增千亿房企的数量“腰斩”,千亿新秀仅有6家。

蓝光发展便是其一。

2019年,蓝光发展销售规模首破千亿,实现销售金额1015.4亿元,同比增长18.7%。从2017年到2019年,蓝光的房地产销售额复合增长率达32.1%。

与奥园、建业等同期其他几家千亿新秀相比,蓝光2019年的销售增速并不亮眼,但另一个数据却引起炸天团的注意,就是权益销售额。

虽然目前规模已不是房企唯一看重的指标,但在房地产行业规模依然是话语权的代表。

对比之下,权益销售数据更显真实水平。蓝光2019年权益销售额为715.4亿元,权益占比约70%,销售额含金量相对较高。

蓝光向东

炸天团仔细看了蓝光2019年销售额构成情况,西南区域(包括成都区域和滇渝区域)占比30%,华东区域占比26%,华中区域占比22%,华南和华北区域占比分别为12%和10%。

华东区域竟然已反超蓝光的发家之地成都区域成为公司业绩贡献最高的地区,销售额高达261亿元。

实际上,从销售数据看,蓝光目前所布局的六大区域发展较为均衡,每个区域销售额都突破了百亿。这也得益于蓝光为了实现全国化扩张而制定并推进的“1+3+N”的城市战略布局。

为了进一步深化全国化布局,去年下半年,蓝光发展启用了上海运营总部,开启上海-成都双总部。

在布局上,蓝光做了均衡处理,首先,从弱“成都”化开始。

2019年蓝光在成都区域销售额为189.3亿元,同比减少34.2%;滇渝区域销售额111.3亿元,同比基本持平,增速仅为0.5%。

除此以外的华中、华东、华北和华南区域销售额增幅都较为可观。

销售实现全国化的关键还在于土地储备的全国化。

2019年,蓝光发展在滇渝、华中、华南、成都、华东和华北的土地储备分别为447.7、410.7、265.6、253.6、209.9和185.1万平米,蓝光在有意减少对成都地区的依赖,但能看到滇渝区域的土地储备仍然是最高的,占比25.3%。

不过,随着双总部开启,预计蓝光还会进一步加大在华东的投资力度。

2019年,蓝光通过收并购、合作开发、产业拿地、代工代建等多元化模式新增项目48个,新增土储面积1121万平米,新增土储货值1300亿元。

其中新一线和二线占比60%、强三线占比40%,而在强三线新增土储中,华东区域占45%,蓝光投资布局进一步聚焦高能级城市。

利润导向

2019年房企整体销售增速都在放缓,作为一家成长型房企,蓝光利润与规模并重,2019年公司各大利润指标同比全线上涨。

其中年度净利润41.59亿元,同比增长66.63%,这一利润增速在50强房企中可以排在第一梯队;毛利率为28.3%,相比2018年的27.8%提升0.6个百分点;净利润率达到10.6%,相比2018年提升2.5个百分点。

实际上,利润导向也是目前蓝光的战略指向。

2020年,蓝光发展的首席执行官迟峰为公司发展提出“四大经营策略”,即精准投资、卓越运营、资本突破、变革创新。

其中卓越运营即是要求蓝光坚持项目生意逻辑,以现金流为核心,以营销为导向,以利润为目标,全面提升运营及盈利能力。

众所周知,最能反映房企盈利能力的就是净资产收益率(ROE)这个指标,蓝光2019年净资产收益率为23.88%,同比提升6.81个百分点。

目前规模50强房企净资产收益率平均值约为20%,蓝光目前的ROE水平超过均值。

若以ROE排名,蓝光的盈利能力可以排在前十。

盈利提升的同时,负债状况也在改善。

2019年,蓝光净负债率79.2%,同比下降23.44%。

根据中国房地产测评中心发布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》,125家上市房企的净负债率均值为92.52%,蓝光发展的净负债率低于行业平均值,整体保持良性势头。

但要注意的是,房企普遍认为的净负债率安全线是70%以下,蓝光的债务杠杆还有待进一步降低。

截至目前,蓝光已与16家大型银行建立总行级战略合作,授信总额超2200亿元。

今年年初,大公国际上调蓝光发展的主体长期信用等级为 AAA,评级展望稳定。

AAA等级已经是国内评级机构最高信用等级,随着评级上调,预计接下来蓝光发债会更容易,融资利率将会更低。

双擎驱动

蓝光蓝光,好事成双。

2019年,蓝光的“双”有点多,除了启用上海运营总部,实现了上海-成都双总部,还于下半年实现物业服务企业蓝光嘉宝在港股上市,拥有了房产开发+物业服务双资本平台,完成了A+H的双布局。

或许是为了延续这种美好寓意,在2020年第一天,创始人杨铿给全体蓝光人发了一封“家书”,为蓝光2020年的发展做出战略部署,确立了“人居蓝光+生活蓝光”的双擎业务模式,聚焦住宅地产开发和现代服务业。

具体来看,人居蓝光是以住宅地产开发业务为核心,“聚焦高价值区域投资、聚焦改善型住宅产品”,布局核心城市都市圈,以“更懂生活更懂你”为品牌主张,以“善筑中国温度”为产品主张,打造懂客户、有温度的产品品牌。

生活蓝光,则聚焦现代服务业,以物业管理服务、咨询服务、社区增值服务为三大业务线,坚持提供优质物业管理服务,创新“嘉宝生活家”增值服务模式,通过打造科技智慧物业,持续提升物业管理效能和客户满意度。

在不久前,蓝光嘉宝也发布了上市后首份业绩报告。截至报告期末,嘉宝股份已进驻全国69个城市,拥有在管项目477个,在管面积约7171万平方米,合约面积近1.2亿平方米。

据炸天团了解到,蓝光嘉宝服务即将实现H股全流通。这意味着蓝光发展将成为地产行业首家H股“全流通”企业。

手握A股和H股两家全流通上市公司的蓝光也将具备更灵活的资本动能。

对于未来的发展,蓝光也抱着谨慎乐观的态度。

蓝光认为,因为疫情的影响,房地产行业经营的复杂度和难度显著提高,但从中长期来看,由于中国的城镇化率为60%,相比发达国家仍有10个百分点以上的提升空间,所以房地产行业仍将存在较大的发展空间。

突破千亿之后的蓝光并没有宣布2020年的目标,但有机构测算,2020年蓝光可售货值接近1800亿,预计全年销售金额有望向1200亿迈进。

能否实现突破,炸天团拭目以待。