蓝光发展加足马力，“川藏路” 上迈入千亿阵营

两年之前,蓝光发展(600466.SH)董事长杨铿在谋定行业发展前景时曾说:“如果房地产业以前是在高速路上行驶,那么在新的形势和环境下,非常像在川藏路上驾驶,既充满了挑战,又有风光无限的可能。

“蜀道难,难于上青天”,这是四川的地势特征,亦是地产格局的真实写照。在杨铿看来,在这条充满荆棘的“川藏路”上,比拼的是“手艺”,而发展是唯一的选择。从“四川蓝光”到“中国蓝光”,迈入千亿阵营的它正在加足马力,以期尽览无限春色。

4月16日晚间,蓝光发展正式发布2019年度报告。报告显示,2019年公司实现营业收入391.94亿元,同比增加27.17%,实现净利润41.59亿元,同比增长66.63%;净资产收益率达23.88%,同比提升6.81个百分点,净负债率为79.20%,同比下降23.44个百分点,现金分红金额8.66亿元,占归母净利润25%。

一系列多项“飘红”的利好释放,正在昭示着在后地产时代,蓝光发展“车技”的一骑绝尘。

技能一: 规模扩围  盈利提速  多项指标秀盈利“肌肉”

在房地产有条金科玉律:短期看金融,中期看土地,长期看人口;而于一家房企而言,短期看盈利能力,长期则聚焦爆发突围力。

单就2019年的业绩横切面来看,分别同比上涨69.34%的每股收益EPS及39.89%的净资产收益率足以体现一家企业的盈利能力,而27.17%的营业总收入及55.53%的归母净利润则更加体现了蓝光发展的成长力。

将时间轴线拉长更能发现问题,从2017年到2019年,蓝光发展房地产销售额及营业收入的复合增长率分别为32.14%、26.34%;净利润复合增长率则高达82.41%,尽显突围爆发力。

从行业横向对比来看,在行业TOP30 集中度创历年新高为 35.7%的大背景下,净利润同比涨幅六成可称得上行业优等生,而在千亿房企扩围至 34 家的底色之中,蓝光发展占据一席之地,实属不易,并彰显绝对实力。

一切的惊艳自然离不开一丝一毫的努力及正向的战略谋定。从成都起家,蓝光发展在2015年借壳上市后发展迅速,围绕“大本营”成都、滇渝等西南市场,又向长三角、京津冀及粤港澳大湾区等核心都市圈扩张。

年报显示,在2019年销售规模中,西南区域(包括成都区域和滇渝区域)占比30%,华东区域占比26%,华中区域占比22%,华南和华北区域占比分别为12%和10%。几大区域均衡发展为蓝光发展分摊了风险,也为贡献销售额做好了重要背书。

正如杨铿所说:“中国的民营企业只要有梦想,应该走出去,进而布局全球”,而蓝光发展已经成为了那个放眼中国,甚至全世界的蓝光。

技能二:加固引擎   数字+科技成双翼  双资本平台形成核心竞争力

人们常说,善谋者谋势,不善谋者谋子。想要在川藏路上开得好,最重要的是巩固引擎及成长能力,这就需要提升驾驶的技术,增强团队的能力和本事。

在杨铿看来,新经济的逻辑,有三大基本思维:互联网思维、平台化思维、法治化思维,同时辅以三大配套机制:市场化机制、团队及激励机制、战略合作机制。2019年的蓝光正在将产品力及架构组织力运用到实处。

在企业人事架构上,蓝光发展推进变革创新,进一步“强区域、精总部”,实现组织高效化、总部平台化、区域公司化;以业务为导向,推进数字化转型。

另一方面,推进“1+3+N”的城市战略布局,通过深耕及拓展并举,不断强化新一线、二级及强三线的投资占比,土地储备量质齐升,资源结构进一步优化。

年报显示,截止2019年末,蓝光发展土储货值约2700亿元,新增土储面积约1121万平方米,新增土储货值1300亿元。其中新一线和二线占比60%、强三线占比40%,而在强三线新增土储中,华东区域占45%。

诚然,良好的架构只是其中的一部分,真正有核心竞争力的则是产品。

杨铿对于蓝光战略4.1有十分清晰的规划,以新经济逻辑、互联网思维,打造“产业+财务资本化+科技” 三核推动型战略架构,以“中而强,稳健前行,利润与规模并重,实现高质量增长”为战略方针,聚焦核心能力体系打造,建设一个优秀上市公司。

2019年,蓝光基于“更懂生活更懂你”的品牌主张,以及“善筑中国温度”的产品主张,继续推进芙蓉系、雍锦系、黑钻系、长岛系、未来系、商办系等六大产品系的创新迭代,持续推进产品标准化,提升产品力。

蓝光发展也给自己谋划了新的定位——基于“人居蓝光+生活蓝光”双擎业务模式,高度聚焦住宅地产开发,高度聚焦现代服务业,资本运作与实业经营相结合,打造生态、文商旅、材料设备、生命科技等成长性新兴产业,按协同化、市场化、资本化、科技化路径运作。

此外,2019年10月18日,蓝光发展旗下蓝光嘉宝服务(2606.HK)登陆资本市场,在港交所主板实现挂牌上市,获53倍认购覆盖,创港股上市物管行业纪录,这也让蓝光发展平台生长及物业产品纵向深耕打下了深厚的根基。

蓝光嘉宝服务2019年年报显示,全年实现营业收入21亿元,同比增长43.40%;毛利约为7.6亿元,同比增长56.2%;实现净利润4.44亿元,同比增长49.58%,为蓝光发展“锦上添花”。

技能三:降杠杆显成效  现金流“输血” 补充“后备粮”

加固引擎、调试配件,优化过滤设施,让“车子”更加轻装上阵似乎更有利于长远疾驰。

蓝光发展在“活血”方面可谓另有一手。从2018年的表现来看便可窥见一二。

虽然蓝光发展地产销售以1041亿元位列2018年全行业27位(按权益金额排22位),但其却在负债上却排在41位,远远低于万科、绿地、阳光城等知名大型房企。

单拎出2019年的表现则更加能说明问题。年报显示,2019年末,蓝光发展总资产达到2018.9亿元,同比增长33.81%;资产负债率为80.62%,同比下降了1.42个百分点;扣除预收账款后的资产负债率为67.94%,同比下降2.04个百分点;净负债率则同比下降了23.44%至79.20%。

于现金流而言,经营现金流同比大涨729.76%、投资性现金流则同比上涨3.59%,也让现金“血液”更为流畅。

从行业来看,根据中国房地产测评中心发布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》,125家上市房企的净负债率均值为92.52%,蓝光发展的净负债率低于行业平均值。

负债结构的调整离不开蓝光发展一系列的举措。蓝光发展对于现金负债一直秉持的是坚持财务稳健,创新融资模式提升融资能力;提高资金使用效率。

而去年蓝光嘉宝服务的分拆港股上市,不仅令蓝光发展构筑起A+H双资本平台,更为“人居蓝光+生活蓝光”双擎业务模式提供了实业和资本对接的通道。

多元拿地的策略重点,则倾向于加大股权合作模式,向市场好、周转快、能力强的区域倾斜,也在一定程度上加快了产品的周转及现金流的快速回正。

市场上的诸多反馈体现了这一点。2020年初,大公国际上调蓝光发展的主体长期信用等级为 AAA,评级展望稳定。

起于巍峨川蜀,蓝光发展自有顽强的生命力,与创始人杨铿这位土生土长的蜀人相似的是,蓝光发展骨子里流淌着“不安分”的血液。以前是在“川蜀”之地上驰骋,2019年载誉,2020年转换跑道,向着更广阔的未来“疾驰”。

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