大悦城为冲千亿加快周转：1400亿元负债压顶 净利润增速下降逾100个百分点

奔跑在规模扩张赛道上的大悦城近日发布2019年年度报告。报告期内，大悦城实现营业收入337.87亿元，较上年同期增长52.41%。

对于营收的高速增长，大悦城表示，主要系本期达到结算收入条件商品房资源同比增加。数据显示，2019年大悦城住宅类项目(包括权益类项目)实现结算面积96.59万平方米，结算收入282.78亿元，分别同比增长54.3%和121.86%。

从2019年收入构成看， 商品房销售及一级土地开发业务为大悦城贡献了268.97亿元的收入，同比增长64.95%，占总营收的比重由上年的73.55%增至79.61%。

净利润增速下降逾100个百分点

与营收的高速增长不同，大悦城的净利润呈现出明显的增速放缓趋势。数据显示，2019年，大悦城实现归属于上市公司股东的净利润和扣非净利润分别为23.78亿元和12.31亿元，分别同比增长15.27%和0.51%，而2018年这两项指标的增速分别为118.27%和45.24%。

此外，大悦城2019年的销售毛利率下降1.31个百分点至41.2%。分产品看，商品房销售及一级土地开发、投资物业及相关服务的毛利率分别为37.91%和62.4%，与上年同期相比分别减少了4.98个百分点和1.18个百分点。

那么，这是否意味着大悦城盈利质量不及从前?中国网财经记者致函大悦城，得到的回复是：公司将继续以规模和高质量发展并举为方向，适度地在规模与高质量发展方面寻求合理平衡，更加注重高质量发展。

规模方面，年报数据显示，2019年大悦城实现全口径签约金额(包括权益类项目)710.82 亿元，虽然与上年同期相比大幅增长，但距离千亿目标还有一段距离。

在2019年4月举行的品牌发布会上，大悦城曾提出“2021年冲击千亿阵营”的目标。尽管2020年以来房地产行业受新冠肺炎疫情影响较大，各大企业纷纷下调销售目标。不过，大悦城表示，公司将坚持多元化土地获取模式，进行高效优质的扩张发展，快速提升公司规模及经营，确保 2021 年前销售规模破千亿的目标达成。

据大悦城方面透露，今年2月初公司全国线上营销中心正式对外开放，实现在线看房、在线咨询等功能。随着疫情防控逐渐明朗，公司旗下项目已恢复开发生产，力保项目开发的有序推进及商业物业的安全运营。

负债总额超1400亿元

为冲击千亿规模，2019年大悦城积极拿地储粮。大悦城副总经理姚长林也曾在品牌发布会上公开表示，预计3-5年公司新增土储超过6000万平方米，持有性项目及销售型项目都将超过50个。

数据显示，2019年大悦城新增土地项目22个，新增土储土地面积为187.91万平方米，比2018年的91.56万平方米增加了105.23%。2020年一季度，大悦城已累计新增4个项目，拿地总金额达18.65亿元，土地出让面积合计为27.2万平方米。

大手笔拿地的同时，大悦城的负债也一路走高。截至2019年12月31日，大悦城负债总额为1406.42亿元，比上年同期增长了159.69亿元，其中一年内到期的非流动负债为135.91亿元;资产负债率为76.78%。

此外，大悦城还在积极“卖资产”。2020年3月26日，北京产权交易所消息显示，大悦城子公司鹏源发展挂牌转让北京名都100%股权。值得一提的是，北京名都从2019年8月一直“卖到现在”，价格从1.3亿元降至9275万元，已经是第次四被挂牌转让。2019年8月30日，大悦城地产拟转让旗下两家子公司泉智公司及耀赛公司全部权益。

不过，大悦城对于公司的偿债能力似乎并无担忧。其表示，截至2019年末，公司持有的现金和现金等价物余额为270.35亿元，在手现金充裕，完全覆盖一年内到期有息负债之和。此外，截至2019年末，公司尚未使用的银行借款额度为506.09亿元。

大悦城在回复中国网财经记者采访时时也介绍了公司的降负债的举措，比如积极推进股权融资，2019 年 12 月，公司成功完成非公开发行股份足额募集资金 24.26 亿元; 同时， 2019 年完成将上海长风大悦城项目、西安大悦城项目相关股权注入大悦城商业并购改造基金。

进入2020年，大悦城对资金的需求持续上升。据最新数据统计，大悦城一季度累计新增借款金额100.21亿元，占2019 年末净资产的比例为23.56%。值得注意的是，大悦城今年将迎来大额债券偿还到期。据了解，大悦城将有“15中粮01”、“中粮次级”、“中粮优先”3只债券将于2020年8月到期，发行规模合计为35亿元，到期应付利息约为6.08亿元。

从拿地到开盘周期缩短5.6个月

大悦城在年报中披露，公司2020年的销售计划是加快去化速度，提高存货周转效率。数据显示，2019年大悦城拿地至开工平均周期较大运营体系施行前同比缩短2.2个月，拿地到开盘周期较大运营体系施行前同比缩短5.6个月。

不过，“高周转”模式下，大悦城的项目建设却遭受考验，旗下项目多次被监管部门点名通报。2020年1月9日，济南市住建局发布《建设工程扬尘治理督查情况汇总(12月30日—1月5日)》，通报显示，13个项目存在扬尘治理措施落实不到位，其中包括大悦城旗下的中粮济南大悦城项目。通知指出，上述项目施工现场存在大面积裸土未覆盖、细颗粒易飞扬物料露头存放、施工道路不保洁严重积尘等问题，还对问题情节严重的中粮济南大悦城等项目进行曝光并提出批评，并将所有问题项目的检查结果计入月度挂牌管理。

除此之外，青岛大悦城房地产开发有限公司(以下简称“青岛大悦城”)也曾因建筑施工扬尘问题被查处。2019年3月，青岛市住建局发布《关于开展房屋建筑施工扬尘集中整治第二轮督查情况的通报》，其中市民广场项目因现场部分裸土未覆盖遭到通报。通报显示，该项目建设单位为青岛大悦城，大悦城间接持有其100%股权。

2019年11月，青岛市即墨住建局在网站发布《我区开展下半年工程监理专项检查工作》，对包括中粮大悦城项目在内的9家监理项目下达隐患整改40余条。与此同时，中粮大悦城项目还被曝出部分公寓存在捆绑销售。据“房产青岛”2019年8月报道，业主若要购买公寓必须接受5000元/平方米的装修费用，其中包含3000元硬装和2000元软装。

对于上述处罚及投诉是否与公司的高周转战略有关，大悦城没有给出正面回复，仅表示：公司积极进行大运营体系建设，提高项目资金运营效率，实现公司规模的跨越式发展。公司充分利用两个上市公司的整合优势，在“精准投资、科学运营、力控风险、良好回报”的年度经营方针指引下，扎实推进各项业务，整体发展势头良好，并朝着高质量发展方向有序推进。(记者 舒越 实习生 马雨筱旭)