买房 了解开发商的“出身”很重要

“XX开发商怎么样?”有人打听。

“你是要去那工作?还是要买它的股票?还是买它的房子?”我反问。

以一个负责任的朋友的身份，我必须告诉你，“有的开发商重视买房人的感受，有的更在乎股民的评价，还有的公司只需要向老板一人负责。”

1、“社会责任”是央企开发商最介意的企业形象

凭着做房地产媒体25年来对这个行业的观察，我对“知名”房企的评价有自己的认识角度。

如果你是选择去房企工作，需要先问自己：是要一个稳定的工作环境慢慢成长，还是赚一时高薪后短时间“转会”?这是两类完全不同的公司。

如果你是买房地产股票，做得最“出色”的那只，是坚持把房子做到“60”分水平，多年擦着及格线，楼盘只用最基础的材料，不给项目提供太多附加值，最重视的是企业利润。这样的房企做的楼盘不会太差，也一定好不到哪去。

如果是买房，你就需要选那些“重视买房人感受”，不惜成本，宁可放弃部分利润也要“满足买房人意愿”的开发商。眼下这样的房企大多是“中”字头的央企，是最重视“企业羽毛”的。

“社会责任”是大家对这类企业的最多评价，不论你是否还有更多的理解，对于买房人来说，现在央企开发的房是一堵质量保障“防火墙”。

2、低利润的限竞房 考验房企“责任心”

对于这两年大量入市的“限房价、竞地价”的“限竞房”，开发商的利润空间被压缩到很低水平。有业内人士测算，在限竞房项目周转顺利的情况下，3%-5%是大部分限竞房能拿到的最终利润。然而在当前的市场状况下，几乎所有限竞房项目的销售周期都被不同程度拉长，据说九成以上限竞房项目面临“亏损”。

从买房人角度也不得不警觉，在买到房价优于周边项目15%左右的房子时，到手的房子质量有没有缩水?看不见的房子隐蔽工程部分，是否用的真材实料?我们期待买到价低质优的东西，但常识也总在提醒着每个“占到便宜”的买房人：真能遇到“雷锋”开发商吗?

庆幸的是，限竞房的开发商多是有一定市场基础和社会责任的品牌房企。对于开发商来说，保证成本与保障买房人利益成了“必备功课”。除了政府要求的规划设计公示之外，一些限竞房项目还会专门针对房屋规划、用料、建筑施工等问题给出一份补充协议，提前明确责任，以防日后出现房闹和维权。

在所有的项目细节都告知了入手限竞房的人之后，到了项目即将完工时，如果再提出“增配”的要求，以此“维权”，从法律角度肯定是找不到赢面，但如果以同理心为买房人考虑的开发商，这个时候如果能祭出“无理由退房”，才是真正的与人为善。

但现在的问题是，那些五环内、甚至四环内的限竞房项目，在北京楼市进入“六环时代”的今天，退了房再无相同价格买回的机会。在一些限竞房买房人要求“增配”的群里，另外一些没有抢到的人也是格外活跃：“退了吧，我收。”

悄悄告诉买了好位置限竞房的人，品牌开发商，尤其是“中”字头的央企开发商，会把足够的限竞房资金用在最能保证房子品质上，尽管他们不会把石材贴在楼盘大堂，没有富丽堂皇的楼内空间，但他们不敢偷工减料，所有的规范他们一个都不会少，抛开所有的溢美之词，他们是真的输不起。

3、做足限竞房价值 是房企形象的“加分题”

回看北京第一批限竞房，从2018年5月开始亮相，一度引发火爆的抢房势头。最早亮相的南五环外的瀛海府，开盘当天194套房源全部售罄。随后不久，远在周口店，到天安门直线距离超过45公里的万科七橡树开盘，因为价格足够便宜，仅用了一小时就被抢光。

随后几个月，十多个限竞房项目集中入市，局面一下变了。因为“70/90”限制，房企打造的户型清一色都是实用小三居。

在区域上，真正有优势的限竞房楼盘不多，大多数还是地处五环外的位置。当然，也有特例，南二环边上就有一个永定府项目，只不过政府给这个楼盘设置的限价高达8.9万元/平方米;南四环内有个洺悦苑项目，6.19万元/平方米，因为价格大大低于周边项目，很大比例的房子被业内人士买走，也是2018年热销的“网红盘”

限竞房自打入市以来，就被冠以“用来住的”。因为政策有取得房产证后五年内不许交易的规定，一个新房项目从开盘交首付，到能在市场上流通交易，可能要经历八年左右的时间。

买限竞房的多是刚需买房人，是对价格、品质最敏感的群体。而做足限竞房价值，是房企获得众多刚需买房人口碑的“加分题”。因此我说，买房，了解开发商的“出身”很重要，尤其是现在各类房企现金流普遍吃紧的特殊阶段。楼市退潮时，你能看到谁在“裸泳”。

4、不论是否限竞房，交房季都是对开发商的“大考”

一些限竞房买家担心他们这一批购房者真的买到了“史上质量最差的房子”，看着社交媒体上流传的各种视频，担心自己早晚有一天也会被卷进去。

其实同样担心自己买的房子有质量问题的，现在我们看到的“维权”人都是出自普通商品房。还没到交房期的限竞房，还不具备开始“维权”的成品。

如果真到了限竞房的收房季，我们可以对开发商进行一次“大考”，以政府的规范要求和开发商的承诺为“标准答案”，那时，是让开发商通过“大考”买房人收房，还是索赔增配抑或是退房，答案揭晓的时候也是买房人为这些品牌开发商打出的企业评分。