从高速到高质正荣地产2019业绩营利双增

3月29日，正荣地产（06158,HK）公布2019年业绩，这是公司提出新三年战略以来的首份年报。

财报显示，报告期内，正荣地产实现合约销售额1307.08亿元人民币（单位下同），同比增长约21%；收益同比增长23.1%至325.58亿元；核心利润同比增长42.7%至29亿元；净利润率同比上升1.1个百分点至9.5%。

正荣地产2019全年业绩发布会上海现场

规模“均好”销售额同比增长21%

正荣地产2019年销售规模为1307亿，同比增长21%。2019年合约销售面积为844万平，同比增长31%。

其中，长三角区域的销售占比连续三年上升，2017年及2018年的占比分别为45.2%、52.7%。

其他区域的份额有所调整。环渤海地区、华西的销售占比提升尤为明显，较2018年分别同比增加1.6%、1.7%，珠三角地区也首年为公司提供销售收入，海西、华中地区销售占比则分别下滑1.6%和4.5个%。

整体而言，各区域的份额波动不大。从此趋势上来看，正荣提出的深耕长三角、环渤海、海西和中西部四大经济区的战略正在逐步实现。

面对2020年，正荣将销售目标定在1400亿元，同比增长7.7%。

对比2020年正荣2500亿的货值，按照60%的去化率来算，今年可以大概率实现销售目标。

但除了规模，正荣行政总裁黄先枝要求更多在稳定性上。

其在业绩会上表示，集团将2019年-2021年定为正荣的高质量发展期。当下财务安全性、盈利和规模这三个指标每一个都至关重要。管理层对这三个指标的要求不仅是要做到均好，还要做到均优。

财务和盈利均优核心利润增长43%

高质量发展的另一成果是持续优化的财务结构。

2019年正荣全年净利润30.9亿，同比增长38.6%，净利润率也上升至9.5%，核心利润同比增长42.7%到29亿元，核心利润率提高到8.9%，正荣的ebitda也同比增长12.1%到85.7亿元，基本实现了稳定的盈利水平增长及盈利能力提高。

“我们有信心2020年净利润率和核心净利润率将进一步提升。”

黄仙枝这句话的背后，是要求正荣要做到安全可控，继续优化财务结构，寻求更健康的杠杆水平，更好的把控现金流。同时通过扩大规模效益，提升全周期的运营效率提升盈利水平。

据了解，正荣地产的投资、运营、设计及营销关连穿透，产品标准化日益成熟，2019年项目标化复制率达到100%，平均首开时间缩短至7个月，新项目平均首开去化率达到70%，成本控制和开发速度方面明显改善，实现高周转，经营提效推动了公司的核心利润率也改善至8.9%。

正荣地产2019全年业绩发布会香港现场

严控杠杆短债比降至34.2%

2019年，正荣地产的一大标签是“降债”。

当年公司债务结构持续优化，净负债率保持平稳为75.2%，尤其短期偿债压力较小，短期债务占比为34.2%，下降17.1个百分点。

同时，由于正荣总现金同比增加24.5%至353.07亿元。现金对短债比由1.19倍上升至1.76倍。

自2018年登陆资本市场。得益于融资渠道多元化，正荣地产的融资成本逐年下降。报告期内，公司借助境内外融资平台，实现融资新突破，2019年加权融资成本为7.5%，同比下降0.3个百分点。

就融资结构而言，2019年正荣的境内融资占比71%，其中境内其他借款占比20%，同比减少16个百分点。目前公司仍拥有充裕的融资额度，总战略授信额度为2449亿元，其中外币债额度7.5亿美元，小公募债额度为20亿元，并与多家金融机构达成战略合作。

鉴于公司稳健的基本面和巨大的增长潜力，正荣地产相继获惠誉、标普、穆迪、中诚信等机构上调信用评级。

1+6+X布局启动深耕追求效益最大化

截至2019年末，正荣共拥有182个项目，总土储建筑面积2615万平方米，同比增长6%，货值约4500亿元人民币，足够公司未来三年左右发展。

值得一提的是，2019年新增土储建筑面积560万平米，新增土储权益自2018年的33%上升至73%。

而新增的41块土地，其中85%位于二线城市，15%位于三线城市。

二线城市主要为南京、苏州、合肥、西安等核心城市，市场需求大、抗风险能力强，能有效保障公司业务规模持续稳定扩张，奠定未来可持续发展的基础。

从目前正荣的总土储来看，长三角区域土储占比36%，海西地区占比29%，中部地区占比16%，西部地区占比6%，环渤海地区占比44%，珠三角地区占比51%，“1+6+X”的全国布局（即一个总部、六个区域、多个项目）逐渐深化。

但正荣的平均地价约4644元/平，仅占销售地价的1/3，说明议价能力较高，使得成本能够很好控制。

“公司要保持高度的投资精准度，就要坚持区域深耕。”

黄仙枝表示，从既有土储中获取更高效益，正荣已经开始配合组织架构的调整，构成执行总部+区域的二级架构，并奉行“精总部、强区域、提效能”的管理运营模式。

此外，正荣还将“产品力”放到了策略层面。

随着房地产行业逐渐从增量市场转向存量市场，金融属性终究也将让位产品本身，产品力或最终成为决定一家房企能否继续生存下去的关键。

对于正荣地产来说，它已经找准了，保持规模盈利稳定增长的根基，即稳固产品力、优化债务结构、提升运营效率、升级组织结构。

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