传统奥特莱斯的转型之路 ---奥中奥特莱斯纽米客小镇

针对充斥着市场的各种奥特莱斯业态，奥中奥特莱斯CEO尤佳及其带领的团队有着不同的解读，下面我们就听听奥中奥尔特莱斯的五代类产品线‘纽米客’社区体验型小镇的由来。

奥中CEO尤佳讲述奥特莱斯业态自2002年初进驻中国，至今已几近20年时间，其第一代传统奥特莱斯业态主要以单纯消费购物为主的“盒子产品”一路演变至今，早已满足不了现代社会的消费需求。

随着国内诸多传统奥莱业态的开发运营商开始逐步从‘郊区型’奥莱转向三四线城市的‘城市奥莱’，从‘开放小镇型’的奥莱建筑体量转向‘集中式’的奥莱产品等等。无疑不暴漏出传统奥莱产品的短板与单一。以北京为例，早期的东四环燕莎奥特莱斯算是国内首屈一指的一代奥莱产品的鼻祖，也是一代‘盒子奥莱’的代表，运营之初的火爆是因为辐射津京翼一代乃至山西内蒙的消费者对国际名牌折扣的吸引，那么当市场逐渐成熟，海外买手的兴起，一代产品的吸引力就明显的下降。出国的便利分流了很多消费者在海外旅游的时候可以大批量采购心仪已久的奢侈品，而且享受到的价格却是国内的6折甚至更低。丝毫不用担心款式的落伍与是否是真货的疑虑。

随着一代奥莱产品的落幕，运营商也曾尝试的不断优化自己的业态甚至是服务，燕莎奥莱在二期增加了更多的餐饮业态，机场二高速的奥莱在疲软的市场冲击下，增加更多的儿童品牌及宣传引入电影院线带来购物新体验。但这些无疑是在原有规划及物理空间的基础上进行‘螺蛳壳里做道场’的鸡肋设计。受到各方各面的限制，最终改造的效果并不是很理想。投入的资金无法收回，导致真正有竞争力品牌商又无法的引入，形成恶性循环。

近年来诸多的商业地产开发企业逐渐的从重资产转向轻资产业务板块，运营一二线城郊奥莱或者城市型奥莱的利润越来越薄。开发商的触角从真正的实体商业运营转向了不做重资产投资的轻资产管理输出或者是品牌输出上。标的也从北上广深这样的一线城市转向发展没有那么快，还存在消费力上升空间的三，四线城市。以一线城市的奥莱业态作为背书标杆进行场景描绘，利用‘产业勾地’注入奥莱这样的知名业态，目的是争取到更多的廉价住宅土地。平衡开发现金流，根本上看还是进行房地产开发，这跟奥莱本身并无关系。这样做的后果是，本来可以从头打造的新型奥莱市场，或者量体裁衣的运营环境被肆意的破坏。这样的例子在安徽，河北，山西，内蒙，辽宁等地比比皆是，项目启动新闻宣传则投资几百亿，而到最后往往是无疾而终。要么项目易主，要么罚没，赚钱的住宅部分早已通过奥莱的品牌影响力而销售一空。

上述引发奥中奥特莱斯团队针对市场的深度思考，难道说好的运营逻辑与产品真的就无法生存下去了吗，突破口究竟在哪里？消费新市场下做好奥莱产品转型不是意味着在奥莱传统业态上叠加消费相关业态，例如常做的叠加儿童体验娱乐，餐饮，娱乐，动漫城等等。盲目的跟风叠加导致的只能是业态数量上的堆砌，在消费者角度上说，并没有增加新吸引力。而且奥莱空间的局限性导致增加体验娱乐业态的瓶颈，往往的结果是增加了市面上流行的业态之后，效果还是不明显。

还有一些运营商会打着大数据的口号，进行消费者画像，拎包率统计，年龄阶层数据采集统计等等的说辞。落实到实践层面，效果不言而喻。虽然5G时代及大数据的来临，AI,AR技术的引进可能会有迭代的商业运营方式更迭。但是解决眼下的困境绝不是热门行业的贴附行为。

奥中纽米客小镇新生代文化休闲聚集地，社区体验小镇的新零售新体验形态。

效果示意图仅作参考

奥中奥特莱斯CEO尤佳介绍的第五代纽米客社区型小镇，将以每一个家庭的“消费活动”为核心，努力将日常文化休闲娱乐活动与消费活动有机结合。以留住儿童，释放父母作为消费核心驱动力，将以每一个家庭的“休闲活动”为重心，将消费转变为其附属活动，充分体现了消费升级的核心理念，也真正做到了消费结构闭环，做到儿童自主活动4小时，家庭自由消费4小时。同时，通过人文维度、生态维度、创新维度，打造公共空间最大化的生态景观轴，打造最具魅力的文化集聚区，打造引领地域创新发展的创新发展轴。通过旅游地利优势与消费体验业态的完美融合塑造出一站式的旅游消费体验目的地。

第五代纽米客社区型小镇，不只凝聚了名品折扣的奥特莱斯核心属性，力求通过“奥特莱斯商业集群”业态的完美组合，拟打造集精品购物、休闲娱乐、商务居住、文化传媒、创新科技集于一体，且满足现代社会多种消费活动为主的大型综合休闲度假产业园。

创新模式：

创新模式后海外资源才是强有力的后盾：

关于社区体验小镇业态的特点总结为；以服务城市居民为核心，辐射半径5公里。订单式新建低密度社区商业空间体验，以文化休闲活动美式休闲文化为核心，消费作为休闲活动的辅助。真正打动家庭消费的核心，通过顶端业态设计提高滞留时间，从而增加消费粘滞性。非消费型的互动娱乐项目较多，打造城市家庭第三空间会客厅，从而以点带面点亮城市的特殊性，拉动城市力的提升。

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