从高速度到高质量 正荣地产(06158)新三年战略首份年报揭晓

3月29日,正荣地产(06158)公布2019年业绩,这是公司提出新三年战略以来的首份年报。

财报显示,2019年,正荣地产实现合约销售额1307.1亿元人民币(单位下同),同比增长约21%;收益同比增长23.1%至325.6亿元;核心利润同比增长42.7%至29亿元;净利润率同比上升1.1个百分点至9.5%。

2019年年初,正荣地产提出“新三年战略”,将2019-2021年设定为“高质量发展期”,通过提升运营水平,改善债务结构,带动营收及盈利水平持续提升,以迎接后千亿时代的到来。这份成绩单恰好见证了正荣地产从“高速发展”到“高质量发展”的转变。

与2018年相比,正荣地产去年的合约销售增速及营收增速均有所放缓。在房地产调控常态化的背景下,增速放缓并不是正荣地产独有的现象,整个房地产行业都在换挡。克而瑞数据显示,2019年TOP100房企累计权益销售金额同比增长6.5%,远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。对比之下,正荣地产仍能保持两位数的正增长,在行业中算是比较稳健。

另一方面,2018年规模过千亿之后,基数变大,公司管理半径也在增大,增长自然会趋向温和,这也是大多数头部房企达到一定规模后的增长路径。从提出新三年战略开始,正荣地产也就进入了新的发展阶段。

高质量增长不只是口号,净利率升至9.5%

这份财报中最突出的亮点是净利率上升。此前,时代中国控股(01233)和万科企业(02202)等房企的财报显示2019年毛利率均有所下降,让人对部分房企的盈利能力也随着营收增速放缓而退化产生担忧,但净利率上升,说明了正荣地产高质量增长并不只是口号。

进入新阶段后,正荣地产更加注重运营效率的提升,相应地从粗放式扩张向精细化运营转变,在组织架构上也提出了“精总部、强区域”的理念,赋能一线提升效率和战斗力。

据了解,正荣地产的投资、运营、设计及营销关连穿透,产品标准化日益成熟,2019年项目标化复制率达到100%,平均首开时间缩短至7个月,新项目平均首开去化率达到70%,成本控制和开发速度方面明显改善,实现高周转,经营提效推动了公司的核心利润率改善至8.9%。

短债比下降,财务结构持续优化

高质量发展的另一成果是财务结构优化。智通财经APP了解到,2019年,正荣地产净负债率保持平稳,为75.2%,虽然同比略有上升,但保持在80%以内。短债比例由51.3%大幅下降至34.2%,现金对短债比由1.19倍上升至1.8倍,总现金同比增加24.5%至353.07亿元。

如果与上市前对比,更能反映正荣地产在高质量发展的战略指引下取得的成果显著。前几年,公司负债率较高,一方面是因为当时未上市,融资渠道较窄,只能借助银行贷款等有限的渠道融资发展;其次,2016-2018年恰好是房地产行业高速发展期,几乎所有规模房企都在加大马力向前冲,正荣地产为了抓住行业红利,也选择了加大杠杆、高速发展的战略。

2018年是一个分水岭,正荣地产登陆资本市场,同年进入千亿阵营,行业环境也随着调控常态化而发生改变,此时,众多房企适时调整战略,正荣地产也顺应行业趋势,提出了高质量发展的目标。

上市之后,得益于融资渠道多元化,正荣地产的融资成本逐年下降,2019年加权融资成本为7.5%,同比下降0.3个百分点。年内,公司借助境内外融资平台,实现融资新突破,保持了融资渠道的通畅。鉴于公司稳健的基本面和巨大的增长潜力,正荣地产相继获惠誉、标普、穆迪、中诚信等机构上调信用评级。

聚焦强二线,新增土储权益占比升至73%

在拿地方面,2019年,正荣地产延续1+6+X全国布局(即一个总部、六个区域、多个项目),聚焦强二线,年内新增土储560万平方米,在新增的41块土地中,86%位于二线城市,14%位于三线城市。值得一提的是,正荣地产新增土储的权益比例提升至73%。

拿地方式上,正荣地产坚持两条腿走路,多元模式并行拓展。一是以公开招拍挂模式为主,倾斜于高周转的短平快项目,这类项目占比约70%左右;二是采取并购、勾地等多元模式,倾斜于高货值的粮仓型项目,占比约30%左右。

截至2019年末,正荣地产总土储2615万平方米,货值约4500亿元人民币,项目主要分布在长三角、海峡西岸、中部、西部、环渤海及珠三角六大主要经济区域的30余座城市,其中74%位于一二线城市或具有高增长潜力的地区。目前公司总土储权益比为55%,不过从新增土储的权益比来看,未来几年随着权益的提升反映到财报上,公司股东应占利润也会有较大的增长空间。

正荣地产表示,2020年,公司在拿地节奏上,将继续坚持适度的平滑投资,同时抓住集中批量供地的窗口期。布局上,继续坚持区域深耕,适度下沉优质都市圈三线城市,扩大战略纵深。同时采取不均衡投资策略,向市场稳定、流量好的城市倾斜(以销定投);向经营能力强、兑现程度高的公司倾斜(以能定投),鼓励各区域公司自主做大做强。在模式上,继续坚持高周转的招拍挂模式为主,继续加强并购勾地等多元模式,并进一步拓展优质合作伙伴,尤其是财投方合作伙伴。

后房地产时代,房企之间竞争的另一重要维度是产品力。近年来房地产需求由终端用户主导逐步转变为改善型用户主导,此次疫情更是激发了居民对改善型住宅的需求,这对于做改善性产品的正荣来说是利好。

正荣地产以“改善大师”为定位,拥有“正荣府”、“紫阙台”及“云麓”三大标杆住宅系列,具有较为明显的产品力优势。据了解,正荣地产重点在售项目往往能够较同城市、同区域项目获得更高的溢价。数据显示,正荣地产当前重点项目平均销售价格较所在城市住宅销售均价的综合溢价为50.89%,较所在区域销售均价的综合溢价为22.01%。

新三年战略开局之年,正荣地产保持规模稳定增长的同时,盈利水平得到提升,债务结构持续优化,为实现接下来两年的目标打下了坚实的基础。