农村自建房历史3分钟汇总，看易盖房如何解读行业发展

2016年之后,随着乡村风貌建设步伐的推进,加上城市房价与购房政策的制约,近两年回乡盖房的热潮愈演愈烈,但很多出身农村,年轻在城里工作的人们并不了解自建房的历史和政策变革,今天小编走进了在乡村自建房互联网企业中业绩斐然的公司——易盖房,向易盖房的市场部门经理,讨教了一些关于自建房发展历史的问题,接下来让我们看看他是否给了你们想要的答案。

Q:乡村自建房从什么时候开始有的?

A:房子这个东西自古以来就有的,而且乡村住宅起源实际上是远远早于城市建筑的。其实,最早在夏商西周的农耕社会时,人们建造的房子就是中国最早的乡村自建房,毕竟那时候还没有城市的概念。后来各个朝代的土地制度来回变更,但最后都没有解决私人与公有之间的平衡,直到新中国的成立。我们国家的乡村建筑,由于地域辽阔,所以结构形式可以说是百花齐放,不管是木结构、竹结构、土结构、甚至蒙古包,都是在历史上有一定成就的。

Q:古代的传统自建房,无论从结构还是建造方式都很原始,那么它们又是从什么时候才开始逐渐现代化的?

A:从历史角度来说,应该是清朝末年,列强入侵的那段时间。那时候咱们国家的社会,无论是政治还是文化方面都受到了比较大的影响,如果我们抛开那些灰暗的负面影响,那个时候实际上也给我们传统的文化带来了新的变化,比如街上开始有男人穿着西装、戴着西洋礼帽,一些富家小姐开始追求西方时尚,穿洋裙、挎小包;城镇中的建筑也开始建造了一些以前从没有过的欧式洋楼。但这个影响还是主要针对城市的,那时候乡村还是没受到太大的影响,还是在建造非常传统的房屋。

Q:新中国成立后,对于乡村住宅建造来说有哪些实质的变化和影响?

A:新中国成立的初期,实际是百废待兴的一个社会状态,时代的主题可以总结为“一切推倒,重起炉灶”。国家非常重视农村建设,出台了一系列的国家最初的关于乡村的政策文件,比如1950年的《土地改革法》,它规定要把从地主那里没收来的土地分配给贫苦农民;1954年新中国第一部宪法第八条规定:“国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权”,明确了农民享有土地的所有权。

从1956年开始,国家开始提出乡村发展目标,《高级农业生产合作社示范章程》规定:入社的农民必须把私有的土地和耕畜、大型农具等主要生产资料转为合作社集体所有;但社员原有的房屋地基不在入社范围,仍由个人所有;1957年八届三中全会通过《1956—1967年全国农业发展纲要(修正草案)》,对中国农村12年的发展做了详尽的规划和要求,是中国社会主义农村建设的第一个中长期规划,推动了新中国成立后第一个农村建设的高潮。

在全国农村基本实现农业合作化后,1958年开始了人民公社化运动,当年的《中共中央关于在农村建立人民公社问题的决议》明确规定:“要通过兴办公共食堂、幼儿园、托儿所、缝衣组、理发室、公共浴室、幸福院、农业中学、红专学校等等,把农民引向更幸福的集体生活,进一步培养和锻炼着农民的集体主义思想”。各地由此展开了轰轰烈烈的农村公共事业设施建设活动。

1958年后,在农村建设的高潮中,一些地方提出改善农村的居住条件,消灭城乡差别。按照这样的思路,一些人民公社将社员原有的房屋强制拆除,统一建设“共产主义新村”。然而从1959年起,农业产量连续3年大幅度下降,成为国民经济衰退的基础性原因,很多乡村居民的房屋建设由于缺乏资金和材料,新房根本盖不起来。

1962年《农村人民公社工作条例修正草案》规定了宅基地的所有权和使用权相分离,个人只能对房屋享有所有权,对宅基地只有使用权,同时国家可以依照法律规定对农村土地进行征用或者征收。

在改革开放之前的阶段,50年代~70年代乡村整体在建筑形式上的表现,可以总结为以“公社”为单位,在社会上形成了一个个自给自足的小团体,将住宿、工作和公共功能合为一体,这既是对乡村建筑功能性设计的启蒙,却也导致了当时城市建设的功能分区演化被完全抑制。当时有很多专业的建筑师、学者下乡,为乡村居民和带来了第一次的关于住宅的重大观念转变,乡村居民开始对建筑的功能设计、现代化结构有了初步的概念性认识,但受限于经济与政策,在这一历史时期,私宅建造成为了乡村建设发展历史的空白页。

Q:改革开放之后,乡村自建房又有了哪些新的变化?

A:70年代,国内发生了两个大事件,一是1976年的唐山大地震,二是1978年的全国改革开放。唐山大地震让广大群众开始意识到建筑结构安全对城市及乡村人民生命财产的重要意义,而改革开放让中国经济社会得到了前所未有的发展动力。1979年“国家城市建设总局”成立,这正是现在“中华人民共和国住房和城乡建设部”的前身。

接下来的几年时间里,随着改革开放逐渐深入、分田到户的政策也越来越落实严格,农村经济形势开始好转,乡村中也开始有了一批“率先富起来”的人,这一个群体在70年代末和80年代初,可以说是创建了我国最初的乡村自建房市场。但由于当时许多地方对农村建房缺乏全面的规划和必要的管理,所以当时农村乱建房、乱占耕地的问题相当突出。

1982年《村镇建房用地管理条例》发布,这在宅基地的管理历史上具有跨时代意义,它不仅确立了“申请→审查→批准”的宅基地使用流程;更首次确定了村庄、集镇规划的制作主体和制作程序;明确了农民如果出卖、出租房屋后不得再申请宅基地的原则;此外,农民申请宅基地也有了“规划”和“标准”两条红线。

之后到1984年,《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定:买卖农村房屋并不必然带动宅基地使用权的转移,宅基地使用权转让需要履行相应的审批程序;城市居民即便依法取得宅基地使用权之后,如想翻建房屋时,仍需按规定办理相应手续,否则将视为违法。

1986年《土地管理法》发布后,1988年对其进行了修订,确定了土地所有权由县级人民政府登记造册,核发证书;如宅基地不占用耕地,由乡级人民政府批准;城镇居民在宅基地上建住宅的,必须经县级人民政府批准等多项原则。

在70年代到90年代的历史时期,乡村住宅建设因为社会体制变革,开始显现出混乱、无序的问题,国家相应出台了一系列政策、法规规范宅基地管理制度,但还尚未解决整体混乱与无序的行业生态环境。

在建筑本身方面,那时候的乡村业主虽然在建筑结构安全性上有所重视,但整体仍旧还是以传统的土草房、石砌房、竹木房等等为主。受经济发展影响,改革开放初期,只有少量的砖瓦房开始出现在一线城市的郊区和周边乡村中,而全国范围内砖瓦房的普及要到80年代末、90年代初期时才逐渐实现。

Q:90年代之后到现在您认为是单独一个发展阶段吗?

A:90年代之后一直到现在其实也是要分为两个阶段的,其中很重要的一个因素是全面脱贫和互联网时代,我比较倾向于把2015年作为最近的行业拐点。

90年代的中国经济发展进入了快车道,经济上巨大的规模增长直接激发了乡村的自建房市场快速发展,那时候不仅砖瓦房开始在全国乡村普及起来,逐渐实现衣食无忧的乡村居民,也开始追求城市中的建筑时尚。比如在90年代中期,乡村流行对象征着“家族体面”的房子进行“面子改造”工程。那时候,只有村中的大户,才有钱为房子贴瓷砖,瓷砖房成为了当时的一种财富实力标志,这种贴瓷砖的风气也因此席卷南北,这是乡村业主第一次开始重视建筑外观的时期,因此当时全国乡村之中也掀起了一股新的自建房改建热潮。

但这股热潮并不全然都是好处,它也使得中国的乡村建筑风貌开始日益趋同,乡村特色建筑风貌开始逐渐淡化。于此同时,在上个时期阶段中遗留的很多宅基地、自建房建造管理制度的漏洞也随着市场热潮逐渐显露。

随后,《土地管理法》分别在1998年和2004年修订,新增包括:实行一户一宅制度(第62条第1款);将宅基地的审批权限统一定为县级人民政府(第62条第3款);删除原来“城镇非农业户口居民申请宅基地”的规定,从此宅基地使用权只可由农户原始取得。

1998年《村民委员会组织法》规定:宅基地的使用方案必须提请村民会议讨论决定;1999年国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》首次提出农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。从此,城市居民不得购买农村宅基地房屋。

2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》,首次提出将宅基地新增面积按年度打包报送省级政府批准的工作流程,并首次提出“腾退”概念。

2005年十六届五中全会通过《十一五规划纲要建议》,提出要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求,扎实推进社会主义新农村建设。中央“一号文件”专门提出了要在科学规划的指导下进行新农村建设。《建议》强调可持续发展,要求突出乡村特色,即在改善农村人居环境的同时,要把是否能尽量保留原有房屋、原有风格、原有绿化,突出农村特色,作为一项基本要求。

2008年“建设部”改为“住房和城乡建设部”,标志着国家开始将乡村建设与城镇建设统筹规划、统一管理。同年发生的汶川大地震,直接促使2008年之后的建筑行业各相关规范的更新与创编,国家再一次显著加强了对建筑行业,尤其是乡村建筑的安全监管。

2010年,国土资源部发布《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》,对宅基地审批提出了新的工作流程,规定:城镇建设扩展边界内的城郊、近郊农村居民点用地,原则上不再进行单宗分散的宅基地分配;边界外的村庄,使用村内原有建设用地的,由村申报、乡(镇)审核,批次报县(市)批准后,由乡(镇)国土资源所逐宗落实到户。

2014年中央《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,标志着宅基地制度改革工作正式启动,改革总体方向是赋予村民自治组织更大的民主管理权利。

从90年代到2015年的阶段,乡村居民在经历了国家经济飞速发展和新农村建设,乡村自建房市场被彻底激活,经济规模不断地扩张,乡村住宅建设也越来越火热,无论是出于城镇建设规划后的迁房安置考虑,还是自家居住条件与身份彰显角度考虑,乡村居民都开始踊跃地建造房屋。但这一时期,乡村业主普遍缺乏建筑专业知识,虽然相关规范在逐步增强建筑安全性强制要求,但由于缺乏相关监管,乡村住宅的建造质量却每况愈下,“粗制滥造”的情况开始在乡村蔓延,乡村风貌特色也在逐渐消逝。