产城融合下一站：谁会成为白银时代深水区的巨鲸？

3月30日，位于江苏南京的"苏宁睿城"项目举行了开工奠基仪式，南京市市长韩立明、副市长邢正军、苏宁控股集团董事长张近东、苏宁置业集团总裁金明等出席活动。这个被寄予厚望的产城融合项目在疫情过后，又一次进入人们的视野。

作为南京主城区最大的城市综合体，苏宁睿城坐落于华东地区第二大中央商务区——河西CBD，总体量230万方，涵盖超甲级写字楼集群、苏宁广场、奢品酒店、高端智慧住宅四大核心业态，是拉动本地智能、高效、可持续发展的关键引擎。

（图：南京市市长韩立明、副市长邢正军、苏宁控股集团董事长张近东等参加启动仪式）

有分析认为，南京、杭州这样的二线城市已摆脱单纯的城市更新路径，确立了新的内涵式发展模式，在这样的背景下，房地产开发也需向智慧地产方向转型。

产城融合提速，开启地产3.0模式

3月17日晚，万科在2019年报致股东信中提出："今天，白银时代已经进入深水区。"这是继2012年股东信中首次提及白银时代后，这家中国最大规模的房企再度向资本市场乃至全行业传递出转型的信号。

"从增量到存量，从平衡到极化，从简单到复杂，从单一到全面，这四个方面的变化是从黄金时代到白银时代的主要特征"，万科进一步表述道。而这封宏大叙事的股东信背后则深藏着过去十年中国房地产业由单一住宅转向商业综合体，如今又进一步转向产城融合这一复杂商业型态的现实。

无论是主动选择亦或被动接受，大型房企转型产城融合项目的进程正在提速。融创文旅城，拥有创乐园、海世界、电影世界、融创茂、高端酒店群等多种业态；复地集团亦发力于"产+地"的结合，融合文化旅游、金融服务、物流商贸、健康体验等优势产业资源；而恒大的大型造城项目——海上威尼斯，更是成为长三角旅游出行的热门打卡地之一……

克而瑞商旅文总经理马洪波曾表示，以前是地产拉动经济，未来是产业拉动地产，这是行业未来五年内的转变。而且产业越集中，房地产的投资价值越高。正因如此，大量房企着手布局产城项目，因为无论是从产业诉求还是城市的发展活力上，产业都是非常重要的因素之一。

（图：上海恒大滨江华府）

文旅地产向左，科技生态城向右

提及产城项目，自然不能忽略万达、华侨城、碧桂园、世茂等房企的代表作。万达的文化旅游城，以"文商旅"为核心，兼具度假、科创、商业、商务、居服等功能；华侨城旗下锦绣中华主题公园、民俗文化村、深圳世界之窗等文旅品牌也逐渐成熟。

万达与华侨城开创了一种文旅地产的全新运营模式。但随着时间的推移，文旅产业仅面向短期消费人群，无法真正形成长期居住的现实将地产融合产业引入一个"伪命题"。代之而起的碧桂园潼湖科技小镇则将产业视野转向科技，在提供产业资源的基础上，引入智能制造、航空航天、生物医学等新兴行业，以实现真正的产业导入。

清大文产（北京）规划设计研究院院长李季在接受媒体采访时指出，伴随文化旅游、新兴产业、数字经济的发展，当前许多城市已经无法承载新经济、新产业发展带来的新需求新格局，急需探索全新的产城融合发展模式。

如果将产城项目进行分类，可以大致分为以开发商主导的产城项目投资建设型，以华为、阿里为代表的实体企业导入型，以华夏幸福为代表主导的产业平台搭建。而苏宁则属于第二种——在"产、城、人、文"的融合上有着独属于自己的优势，在拥有房地产企业属性的同时，还具有实体企业的导入能力。

张近东在开工仪式上就表示，要把苏宁睿城作为苏宁智慧零售商业项目的皇冠来打造，围绕科技生态集聚中心、智慧商业创新中心、大型商务会议中心、高端国际住宅中心四个定位，建筑南京中央科技区的标杆项目，打造具有引领示范意义的科技新城。

相较于万达、华侨城，苏宁睿城所体现的产业、人居深度融合型生态，其空间环境背后彰显的是满足以人为中心的日常生活、吃穿住用行等方方面面的需求，同时伴随这些需求下的整个零售、服务产业，从而形成一个从生产到供应、从消费到服务、从人居到产业的自洽闭环。从这种程度上说，苏宁正尝试通过智慧零售和智慧园区结合的方式，引导和创新行业模式。

场景零售赋能，构建线上线下生态圈

有报告指出，商业发达是新城成熟的表现，也是片区兴旺的催化剂，是推动产城融合走向"高质量发展"的一大推手。擅长于为住宅项目提供商业配套的房企们，早就提前布局了自己的产业场景。

据了解，华润、碧桂园、绿地等新老房企陆续入局零售业，华润万家、碧桂园的凤凰优选、绿地的G-Super、保利的若比邻都在市场上取得了一定份额。而以零售为基因的苏宁显然相比传统房企更具有产城小镇的融合优势。

以苏宁睿城为例，该项目将打造35万方智慧商业，包含16万方高端购物中心，11万方商业街区以及8万方高端配套商业，核心业态覆盖苏宁易购、苏宁影城、苏宁红孩子等自营业态以及国际名品、潮流服饰、儿童零售等业态。当传统房企忙于整合商户资源之际，苏宁睿城要做的是将苏宁易购、苏宁影城、家乐福、苏宁红孩子、酒店等自营业态整合过来。

（图：苏宁睿城）

而在酒店上，有着国际顶级酒店宝丽嘉的引进和运营经验的苏宁，自然具备相当的优势。据悉，在苏宁睿城，苏宁将携手凯悦集团，引进南京首家君悦酒店，包括350间豪华客房、2000㎡大型宴会厅、水疗健身中心等豪华配置。而最新消息称，苏宁睿城三期住宅项目近期也将揭开神秘面纱，带来6S+智慧人居旗舰级产品，携手国际知名设计团队，打造智慧生态住宅，为河西CBD带来全新居住体验。

一方面，苏宁置业近20年的沉淀，早已积累了万达、碧桂园等地产企业的住宅、商业地产设计、建筑和运营能力；另一方面，苏宁30年的零售积淀，又早已在线上线下构筑了全渠道、全品类、全球化的前中后端能力，并形成链接各个产业的开放平台，2019年又先后拿下万达百货、家乐福中国这样的零售巨子。从这一层面来说，显然苏宁具备了更多锻造产城融合、科技新城的智慧元素。

还值得一提的是，南京是苏宁的创业地、起源地。主场作战，苏宁睿城对苏宁的意义不言而喻。而该项目所代表的住宅、商业、零售、文旅、科技等互融互通的产城新生态，是否会引流而上，逐渐成长为白银时代深水区里的一只巨鲸？

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