富途证券：中资地产债暴跌，对房企影响大吗？

3月以来，受疫情扩散影响，全球资本市场迎来大风暴，全球股市在不同的时区上演着轮番调整。89岁的巴菲特在短短一个月内经历四次美股熔断，人生累计5次。

恐慌情绪同样蔓延到了债券市场，3月以来，流动性枯竭危机之下，美国高收益美元债出现急跌。地产美元债出现史诗级大跳水，直接跌出圈，引来跨界抄底热情。

各大品牌房企发行的美元债均出现大跳水，净值单周下跌幅度超过20%的地产美元债比比皆是，对应的收益率更是飙升至20%、30%，真真是债券跌出了股票的弹性。

恒大一个5年期美元债走势

这次史诗级大跳水产生原因是什么？对疫情之下已经足够艰难的房企影响大吗？一起来看看。

一、流动性枯竭引发债券大跳水

初期，伴随二月底以来的全球疫情大爆发，投资者风险偏好降低，信用风险高企之下，高收益美元债已经开始下跌。

而3月9日以来，石油暴跌引发的流动性突然抽离，形势逐步演变为美元流动性危机。3月20日，美元指数一度冲高至近103，达到近三年来新高。

而美债利率甚至在3月15日降息100bp后，继续冲高，一度飙升至1.3%附近。

在美元流动性紧急枯竭的背景下，各类以美元计价的非现金资产被抛售，除股市外、债券、外汇等等，几乎是无差别抛售，只为套现美元。

全球流动性受到影响，根据统计3月16日-3月20日当周，主要新兴市场汇率均出现大幅贬值。

而在债券市场，投资者风险偏好下降及流动性危机双重作用下，高收益美元债收益率持续飙升。而地产美元债恰是以高收益债为主，短短两周之内，地产美元债价格急跌，收益率攀升速度和高度均创下近五年新高。

二、大跌对地产公司有影响吗？

那么，地产海外债遭到抛售，对于房企的基本面影响大吗？下面从两个视角观察分析：1）海外债作为房企融资的重要渠道之一，大跌是否影响房企现金流？2）房企的业务基本面会受到美元流动性危机的影响吗？

1、短期影响境外发债，境内可替代

地产美元债是房企的重要融资渠道之一，根据统计截至2020年3月20日，存量中资美元债共1927只，规模合计8918亿美元。

而如今美元债出现大跌，市场已将企业破产违约的风险预期无限放大。毋庸置疑的是，短期内房企的美元债发行会受到极大影响。

不过，房企融资渠道非常丰富，除了海外发债，还有销售回款、银行开发贷、信托、境内公司债以及发行股票等多种融资渠道。短期内若干一两个渠道的暂时关闭，对房企而言并非严重问题。

从历史来看，房企对融资渠道的选择并没有非谁不可的路径依赖，切换主要受融资政策的影响。可以看到，出于调控目的，2008年至今，房企融资的各个渠道多次出现松紧变化。而地产美元债也是在2015年政策放松之后，才逐渐形成如今的大体量。

因此，房企融资的渠道选择是动态变化的，主要受政策调控影响，也受到各个渠道的融资成本及融资难度的影响。海外发债暂时受阻，并不会影响房企的融资。

此次疫情之下，虽然房企销售回款和海外发债同时受阻，但政策层面也给够了其他融资渠道的支持和放松。2月以来，多地政府出台措施，纾解房企可能面临的困境。通过调整公积金还款时间、延缓土地出让金缴纳、降低预售标准等，减少房地产企业资金压力。

从统计来看，近两月以来，发布百亿元级融资计划的房企数量增多，且融资期限基本在5年左右。同时，「疫情防控债」成为房企的重要融资手段。

根据中原地产统计，上市公司发布「疫情防控债」持续攀升。截至3月10日，债券名称标注为「疫情防控债」的公司债已发行超过150只，合计募集资金1500亿元以上。其中，与房地产相关的「疫情防控债」28只，合计募集资金337亿元。

2、疫情销售压力之下，房企能熬过美元流动性危机吗？

那么，在人口流动恢复正常、经济基本面从冲击中恢复之前，房企们能熬过这个长达半年以上的寒冬吗？

● 国内恢复生产，销售有望回暖

从数据来看，受疫情影响带来的居民外出受阻、经济活动停顿及售楼处关闭等特殊情况影响，2020年前两月全国商品房销售降幅近四成。

具体来看，2020年前2月全国商品房销售面积合计8475万平方米，同比下降 39.9%。前2月全国商品房销售额合计 8203 亿，同比下降 35.9%，销售额跌幅也相当巨大。

不过，销售需求只是暂时被延后，3月以来，随着疫情得到控制并逐步消退，30 个大中城市商品房销售同比增速为-47.7%，较 2 月增速回升明显。可见随着复工复产、售楼处重开及居民生活恢复正常，被延后的购房需求会逐渐释放。

● 国内政策宽松空间仍较大

2月以来，国内多次通过中央货币政策释放流动性、各地也出台针对性的相关扶持政策。然而随着新冠疫情在海外不断升级，国际资本市场也连续出现大幅下跌，全球金融危机引发全球经济危机的风险似乎尽在咫尺。投资者对于本就高负债负重前行的房地产行业感到担忧。

不过，从当前来看，国内政策宽松空间仍较大。一方面，美联储连续大幅降息后，中国货币政策空间进一步打开。相比美国及其他主要经济体，中国货币政策空间依然较大。同时与其他国家相比，中国疫情控制更早、措施更有力，疫情形势趋于明朗，复工复产加速，经济有望逐步企稳回升。尽管全球恐慌情绪持续蔓延，但人民币汇率有望保持相对稳定。

另一方面，2月以来针对房地产行业的宽松政策相对来说较为保守，销售层面，需求端的刺激政策都被撤回。而融资方面，开发贷等的管控依旧严格。

因此，可以说中国当前的政策空间还有很大，无论是宏观经济还是房地产行业，过去几年的去杠杆及严调控，效果是显著的。当前各项监管政策是处于非常严厉的水平下，各个方向的边际放松都能释放很强的刺激效果。

总结：

总体来说，地产美元债大跌是全球流动性枯竭的直接反映，短期内是脱离资产实际价值的。而从房地产企业的角度，短期内海外发债渠道受到较大影响，但境内政策支持下有多种融资渠道可以替代。而相比于国外，国内的疫情治理和经济复苏情况都要乐观得多，房地产被延后的销售需求也有望随着复工复产逐渐恢复。