蛋壳公寓上市后首份财报：运营效率持续提升，持有现金34.56亿元

2019全年的收入为71.29亿元，同比增长166.5%。

据IPO早知道消息，北京时间3月25日，长租公寓运营商蛋壳公寓(NYSE:DNK)于美股盘前发布了未经审计的2019年第四季度以及全年业绩报告。这也是蛋壳公寓自1月17日正式在纽交所挂牌后的首份财报，整体表现亮眼。

财报显示，2019年第四季度，蛋壳公寓的总收入为21.29亿元(人民币，下同)，同比增长112.5%;2019全年的收入为71.29亿元，同比增长166.5%。截至2019年12月31日，蛋壳公寓运营的公寓数量为43.83万间，同比增长85.4%。

运营效率提升，净亏损率大幅收窄

作为一个前期投入较高的重资产行业，一直以来长租公寓饱受“亏损大、利润低、盈利模式单一”等话题诟病。因此，无论是青客公寓还是蛋壳公寓，在登陆资本市场后的早期股价表现均不甚乐观。

但从另一个角度来看，各大长租公寓运营商比拼的毫无疑问是长期能力，一旦形成标准化和规模化，整体的运营效率将自然大幅提升，长期来看或将成为一个优质标的。

回归到蛋壳公寓在昨天发布的这份财报， 2019年Q4蛋壳的总收入从2018年同期的10.00亿元增加112.5%至21.29亿元，增长的主要原因为业务的稳定扩张。尤其通过在2019年3月收购爱上租后，两者过往在长三角地区的业务产生协同效应，极大增强了当地的品牌号召力。

2019年，蛋壳公寓先后进驻了苏州、无锡、西安和重庆4座城市，进而使得蛋壳在全国已覆盖13座城市，总计运营超过43.83万间公寓。

值得注意的是，截至2019年12月31日，北京、上海和深圳的公寓数量约为22.4万间，同比增长46.6%;而其他城市的公寓数量则约为21.5万间，增幅高达156.1%。

以此来看，在一线城市市场接近饱和、竞争日趋激烈的情况下，蛋壳公寓强大的跨城市复制能力将使其快速扩张至新一线城市甚至二、三线城市，而这一复制过程中的成本必将大幅减少。

从财报中亦可以看出，随着规模的不断变大，蛋壳公寓的经营费用也有相应增加。但净亏损率和经调整EBITDA亏损率却大幅收窄。其中，净亏损率从2018年第四季度的55.6%减少至43.3%，经调整EBITDA亏损率则从2018年同期的54.2%减少至41.9%，两者分别同比收窄12.3和13.3个百分点。

另外需要关注的一点是，技术及产品研发费用也是经营费用增加的一大原因。2019年全年的技术研发费用从2018年的1.11亿元增加74.6%至1.94亿元，其主要由于蛋壳公寓技术团队人员的增加，以开发技术系统并改善产品和服务。

蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖在财报发布后的分析师电话会议中表示，“经营效率的大幅提高证明了我们的跨城复制能力。这得益于蛋壳创新的‘新租赁’业务模式、深植在DNA中的科技基因、强大的供应链能力、以及超强的团队执行力。”

截至2019年12月31日，蛋壳公寓持有现金和限制性现金共34.56亿元。

引入高端人才，丰富蛋壳生态

当然，春节前后国内疫情所带来的租客复工时间推迟、大部分城市小区的严格管理等客观因素必然会一定程度上影响蛋壳公寓的短期业务增速，况且往年农历过后更是出房旺季。

据高靖介绍，蛋壳公寓选择的应对举措包括调整经营的公寓数量，以降低疫情对于入住率的影响;采取积极的措施控制成本及费用，包括减缓收房和装配速度;并且公司管理层自愿减薪。“我们相信疫情对于公司的影响应是可控的，我们对公司及行业的长期增长前景仍然充满信心。”高靖表示。

值得一提的是，蛋壳公寓在疫情发生后第一时间启动武汉公益爱心房源,拿出武汉重点医院周边近800百间专属房源，为医护人员提供免费租住;另外通过业内首发面向全量租客发放疫情补贴，并在积极响应政府、行业等多方倡议下向房东寻求一定的租期支持，以实现房东、租客、长租平台三方共渡难关。

此外，在刚刚过去的2019年，也就是蛋壳公寓上市前最为关键的一个年份，蛋壳公寓还引进了包括首席运营官Michael, 首席财务官 Jason，首席人力官刘京以及首席技术官虞冰等数位经验丰富的相关领域专业人士加入公司，依托其专业知识和管理能力，以帮助蛋壳公寓的核心战略落地。

2019年，蛋壳公寓在房屋上采取的创新尝试就包括引入激光成像与机器视觉技术，以实现户型构建与房态识别的全无人化;与全国多个知名板材生产商达成战略合作，把房屋板材升级成行业最高的“E0”级;推出自主研发的智能新风系统，以有效保障房屋内的空气质量，目前已在杭州、上海、南京、武汉等城市安装了近2万台只能新风系统。

而在另一“老大难”租金贷的问题，根据彼时蛋壳公寓的招股书显示，2017年，2018年和2019年前3季度租金贷用户占比分别为91.3%，75.8%和67.9%，呈逐年递减趋势，且合作对象全部为持牌金融机构并控制合作对象的数量。

而在2019年，蛋壳又与多家金融机构合作开展金融创新，包括供应链金融等多种创新型金融产品合作，借此进一步拓宽融资渠道，优化现金流及金融产品结构。

在今年的3月18日，蛋壳还与江苏昆山花桥经济开发区管委会签署了战略合作协议。蛋壳公寓将在江苏昆山市设立全资子公司WOFE公司山梧桐有限责任公司(以下简称“山梧桐”)，该公司将与江苏昆山花桥经济开发区管委会下辖的昆山银桥控股集团有限公司(以下简称“银桥公司”)在昆山市共同设立合资公司，合资公司注册资本为人民币12.25亿元，其中山梧桐出资人民币6.25亿元(持股51.02%)，银桥公司出资人民币6亿元(48.98%)。注册资金全部用于未来双方在长租公寓领域的深入合作。

昆山市将为山梧桐提供包括人才落户和对接当地银行等一系列优惠和支持政策。此次双方携手设立合资公司，充分体现当地政府对优质企业的求贤之心，也是对蛋壳公寓发展的长远看好和支持。

与此同时，蛋壳公寓将充分利用互联网长租公寓机构的发展优势，提升当地的经济创新力和城市竞争力，带动当地服务业优质高效发展。

谈及对2020年的展望时，高靖如是表示，“进一步扩大业务规模、持续增强科技实力，为租客提供更多的优质的房屋产品和服务，提高蛋壳的知名度和品牌影响力，并不断完善我们的生态圈。只要我们按照自己的发展策略坚定不移地继续努力，我相信公司将会为投资者创造更高的价值。”

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