绿维文旅林峰：疫后文旅地产发展趋势

新冠疫情的爆发对于房地产行业带来了一定的冲击,但是从SARS的经验来看,疫情对于房地产行业的冲击是短期的,文旅地产因为其康养、文旅、云服务等服务,更加符合人们的需求,也将因此迎来新一轮的机遇发展期。林峰博士认为文旅产业地产对于未来健康生活具有引领性和代表性,在未来中国经济发展和新型城镇化进程中具有重要的引领作用。

SARS后,地产行业曾经获得巨大的发展

从数据看,2003年非典疫情并未对房地产市场造成明显影响,且在政策推动下,房地产市场向好。从2003年非典期间房地产市场的表现来看,销售、开工、投资均在疫情爆发期内受到一定的短期压制,但之后均呈现显著反弹。2003年全年销售面积增速为29.1%,较2002年增长8.9个百分点。2003年房屋新开工面积同比增长28.5%,较2002年增长10.9个百分点。房地产开发投资增2003年速4月份开始下滑,6月份开始出现明显反弹。

2003年房地产业被正式确立为拉动中国经济发展的支柱产业,2003年,房地产市场刚开始进入高速规模增长的起步阶段,房地产市场正处于人口红利释放和城镇化进程不断推进的进程中,房地产市场规模和国民住房需求不断扩大,刚需和投资性需求均呈旺盛发展势头。文旅地产也开始了萌芽和扩大发展。

当前房地产市场和2003年相比,有很多的不同之处,但是可以肯定的是疫情对房地产行业的冲击并不是消灭了需求,而是需求延后,消费后移,会迎来一定的消费爆发。

新冠疫情,让人们对房产提出更高的要求

目前,疫情在中国国内基本上得到了控制,进入大规模消退后的防疫巩固期,预计巩固期需要半个月至20天,3月底初步解除疫情;国际上各国疫情阶段不同,总体进入爆发式增长期,因国际上无法完全按照中国的模式控制疫情,但已经获得了更多防疫经验及检测治疗能力,因此,预计爆发量能小于中国武汉,但持续时间可能会更长,并将成为输入病源,倒回来影响中国国内的疫情防控和社会聚集开放程度。

疫情期间,宅经济爆发,云生活普及,非接触式消费崛起,健康保健支出增加,这都重塑了消费者新消费习惯,催生线上消费习惯、自助生活习惯、非接触式消费、健康养生消费。人们也更加注重云服务、健康服务、自助服务、非接触式服务四大服务体系的建立。

在疫情长时间的影响下,人们“宅家”抗“疫”,长时间“宅家”体验,人们对于生活有了新的感悟,对于房产的需求也有了一定的变化。人们对于“好”房子,对于健康的生活和养老方式,都有了全新的定义。相对应,人们对于房产的居住空间、居住密度、环境卫生、绿化程度等有了更高的要求,同时,对于现有居住环境的云服务、健康服务、自助服务、非接触式服务也开始做出了评估。

新冠疫情让人们希望能够改善高聚集性的生活方式和城市社区生活方式,改善现有服务管理水平差的居住环境,城市郊区和乡村的休闲度假式文旅地产成为了人们住房新需求方向,也成为新生活方式的代表。

负利率时代,房地产投资依然受到青睐

全球利率逐渐走低,甚至有些国家和地区已经进入了负利率时代。受疫情的影响,美股一周两次接连熔断蒸发3万亿美元,国际原油价格一度跌破30美元,新冠肺炎疫情蔓延世界大部分地区,开年以来的“黑天鹅”事件接连发生。受疫情影响,OECD将全球经济增长预测从2.9%下调至2.4%,日本、欧元区面临衰退风险。全球经济在疫情影响的态势下,今年全球经济增速下滑趋势已经不可避免。

我国尽管还不是负利率时代,但是中金发布2020年宏观经济展望称,预计2020-2021年实际GDP增速可能从今年的6.1%放缓至5.9%和5.8%。2020年CPI均值可能升至3.8%,而在2021年回落至1.2%。如何跑赢通货膨胀率,选好好的投资标的至关重要。

GDP增速的放缓减少了对贷款的需求,对贷款需求的减少催生了低利率、甚至负利率,负利率也就意味着资产荒——好的投资标的会越来越少。如果低利率、甚至负利时代终将来临,大家对于投资标的未来的安全性有了更高的要求。房地产作为不动产,本身的价值将成为很好的支撑,形成良好的投资价值。

疫后,“文旅康养+地产”将是新的发展趋势

大健康是未来趋势,疫情之后将迎来新热点,或将获得更大市场份额获得爆发式增长,人们挣得钱更多的用于购买健康,包括身体和心理健康。

康养旅游顺应了人们对健康的追求和旅游观念的转变,康养度假成为中国当前旅游产业结构下最重要的旅游类型和模式。这种旅游和传统的观光旅游有很大的区别,是天生的深度旅游、优质旅游产品,以康养度假为核心建立起来的开发模式和经营结构,构成中国健康旅游发展的主流,是未来中国旅游的主导方向之一。康养度假是中国当前旅游产业结构下最重要的旅游类型和模式。文旅康养与地产相结合进行综合开发,最终形成康养城市、康养小镇、康养综合体、康养度假区、康养社区等,与养生养老相结合形成旅游养老、度假享老等,具有很大的发展潜力和开阔的发展方向。

文旅产业地产,成为未来最重要的区域综合开发模式

文旅产业地产属性为产业地产,以产业为依托,地产为载体;既注重文旅产业的发展,强调泛文旅生产和消费,又强调生活价值的营造。文旅产业地产符合“高质量发展+高品质生活+产业结构升级+区域综合协调发展”的发展方向。疫情影响下,人们对于文旅地产类项目将有更高的需求。

文旅产业地产对于未来健康生活具有引领性和代表性,将迎来新一轮的发展机遇,在未来中国经济发展中具有重要发展前景和引领作用的发展方向。后疫情时代的文旅产业地产是未来最具价值的区域综合开发模式。

1、文旅地产去房地产化,进一步回归文旅产业本质

我国产业地产在发展中,受到发展方向、发展经验、规划建设等因素的影响,依旧存在许多问题。文旅地产需要破除部分“借产业地产之名,行房地产之实”的行为。

产业地产领域的龙头企业大多是从住宅房地产企业转型而来,在产业地产开发过程中,部分企业依旧沿用住宅房地产的开发思维,缺乏对产业发展的专业规划,导致其又回到传统地产的粗放开发模式,最终导致项目的失败。文旅产业地产是真正的去房地产化,回归产业的本质。

文旅产业地产不同于普通的住宅和商业地产,是文旅产业和生活功能相结合的综合项目。文旅产业的导入,更好的匹配了服务功能和娱乐休闲功能,可以更好的为居住赋能提质。而居住人口的聚集能更好的支撑文旅产业本身的发展,形成良好的循环效应。

2、文旅产业地产强调文旅产业的功能性和带动性

文化和旅游产业在区域经济发展中具有很强的推动作用。虽然,对于文旅的需求在当前阶段受到压制,但是拥抱大自然、求知求异的需求没有消失,甚至会在疫情结束后产生反弹。疫情后人们追求健康生活更加会希望融入大自然,享受生态宜居的良好环境,文旅地产将迎来新的发展。

文旅对于地产而言是赋能,也是整合,文旅产业地产以地产作为一个赋能结构和整合结构,实现产业链整合、产业空间整合、产业业态整合、资产整合、投融资整合,从而实现区域综合开发的效果。

文旅地产以文旅产业为依托,将充分调动文旅产业的融合特征,以文旅为主导,实现文旅康养体教商七大产业融合一体化。

3、文旅小镇和文旅综合体将是最重要的开发形式

文旅地产本身对于房地产企业资金、规模、品牌都有一定的要求。疫情的发生,让房地产行业的集中度不断地提升,对于品牌房企加速兼并收购,进一步做大做强有促进作用。这有利于疫情结束后,品牌房企对于文旅产业地产的投资和开发。文旅小镇和文旅综合体将成为文旅地产最重要的开发形式。

文旅综合体,为建设用地在40公顷-100公顷之间的产居融合项目,是基于一定的文旅资源与土地基础,以文旅休闲为导向进行土地综合开发,以互动发展的文旅吸引核、休闲聚集区、文旅地产社区为核心功能构架,以相关配套设施与延伸产业为支撑保障,形成的文旅休闲聚集区。

文旅小镇,为建设用地在100公顷以上的产居融合项目,是以开发当地具有价值的自然或人文景观为基础,以整体景区化为核心特质,以休闲核心为增长极,以旅游产业综合发展为目的的一种社会化的政府支持与市场化运作相结合的就地城镇化模式,与特色小镇要求一致。

4、文旅产业地产能够最大程度地提升土地价值

一方面,以旅游产业为引擎的泛旅游产业集群具有较强的消费带动能力,并能够有效推动服务产业聚集发展,带动土地升值,衍生出商业地产及休闲度假地产等高利润项目,成为区域发展中最重要的新型动力。

另一方面,文化产业中的文创领域具有比较大的消费促进作用,并且文创带动的不仅仅是消费产业,还有很多TO B端的生产性服务业,如影视、文创生产等。将文化和旅游产业与产业地产模式相结合,基于地产的优势发展主导产业,融入生活服务设施,促进生活品质升级,这是文旅产业地产的发展逻辑。最终,实现文旅产业的聚集,形成“产业融合聚集(园区)+消费业态聚集(商区)+产居融合聚集(综合区)+产城融合聚集(新城区)”。

5、文旅产业地产将引领新一轮新型城镇化发展趋势

追求低密度、高绿化率、高质量环境的居住空间与文旅地产的发展高度契合。疫情后,养老人群更加注重居住区域的医疗条件,更加注重独立的户外活动空间,注重居住地区的环境和服务管理;追求高质量生活的人群,也对旅居生活有了新的需求。

城市人群在城市郊区、乡村购置房产,这既是文旅产业地产的发展机遇,也将引领新一轮新型城镇化发展。

文旅地产标准引导文旅产业地产健康发展

2019年6月,中国房地产业协会与绿维文旅达成合作协议共同建设中国房地产业协会商旅文研究中心,全面开展《文旅地产综合评价标准(讨论稿)》编制工作及相关课题研究工作。林峰博士受聘为商旅文研究中心主任、标准编制专家组组长,统筹负责相关行业研究、标准编制及实施评价工作。

中国房地产业协会《文旅地产综合评价标准》编制目的,是引导文旅地产健康发展,希望实现四个有利于:有利于政府支持优秀的文旅地产项目,带动区域发展;有利于银行金融界支持文旅地产开发,跳出现有的房地产融资困境;有利于开发商高效推进文旅地产项目的开发运营;有利于投资者和多业态经营商户判定文旅地产项目优劣。

《文旅地产综合评价标准》的制订,将为文旅产业地产健康发展提供巨大的支持!但其编制、试评价、正式实施,是一个复杂的、多方参与的、需要时间检验的、要不断调整的工作过程,需要社会各界的参与和支持。目前,已经有很多房地产相关企业参与到标准的编制中来,这既是行业对于文旅地产的认可和支持,也将为文旅地产的健康发展提供指南。

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